Les autorités vigilantes face à la dynamique du crédit immobilier

Les taux bas favorisent l'accès au crédit immobilier. Ils fragilisent aussi les marges des établissements bancaires, suscitant une vigilance renforcée de la part du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), instance chargée d'établir un diagnostic des risques pesant sur le marché financier en France. 

Crédit immobilier : un dynamisme sous surveillance

Dans son communiqué de presse du 11 septembre dernier, le HCSF a émis un avis sur le niveau des risques pour les ménages emprunteurs et les établissements de crédit. Face aux taux historiquement bas des crédits et à la demande soutenue de financement, le Haut Conseil réclame une vigilance accrue sur l'évolution des conditions d'octroi de crédit, alors que le contexte encourage les banques à l'utiliser comme produit d'appel. Dans le viseur des autorités françaises, la tarification des crédits immobiliers qui tirent les marges des établissements vers le bas. 

Compte tenu de leur faiblesse (moyenne de 1,53% en juillet 2018), les taux des crédits à l'habitat alimentent une forte demande des particuliers. L'encours de crédit, tous types confondus, a augmenté de 5,5% sur un an en juin 2018, en grande partie grâce au dynamisme du marché immobilier. En parallèle, alors qu'ils ont accusé une hausse sensible des valeurs l'an passé, les prix des logements continuent leur progression (+3,2% au niveau national au 1er trimestre 2018), ce qui obligent les banques à assouplir les conditions d'octroi des crédits pour maintenir l'activité. On voit réapparaître les prêts de très longues durées (25 ans et plus) pour aider les ménages à concrétiser leur projet immobilier. Le HCSF surveille la solvabilité des emprunteurs tout en s'assurant que les banques n'élèvent pas leur niveau de risques. 

Des risques contenus pour les ménages et les banques

Le HCSF se veut rassurant compte tenu de l'encadrement du crédit immobilier en France. Les prêts sont octroyés à taux fixes dans leur très grande majorité, ce qui éloigne le spectre d'un renchérissement brutal des crédits en cas de remontée des taux. Les crédits immobiliers sont par ailleurs garantis par un système de caution qui protège les banques d'éventuels défauts de paiement des emprunteurs. En dépit d'une dégradation de leurs marges sur les crédits à l'habitat, les banques affichent une rentabilité globale des opérations de financement toujours satisfaisante.

Le HCSF se tient prêt à agir si les risques cycliques identifiés venaient à croître dans les prochains mois. En juin dernier, elle avait demandé aux établissements bancaires de mettre en place de manière préventive un coussin de fonds propres contra-cyclique de 0,25%, c'est-à-dire d'augmenter leur capital pour se protéger des pertes potentielles en période d'accélération du crédit.